第4部分

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克服僥倖心理，減少一些賭性。”

其實，眼下借穩定樓市之名，動輒將合乎市場規律的房價回撥等同於“崩盤”橫加指責的行為，實質上還是樓市賭性的某種延續。殊不知，在政策之外，對房價回撥的最大支撐就是消費能力，即樓市購買力。只有當房價回撥到主流現實購買力能夠承受的範圍內，銷售才會獲得支撐。

如何充分釋放常態的住房消費需求？根本一點，在於提高購買力。提高購買力的理論途徑有二：一是增加收入，這在經濟下滑的當下，幾無可能；二是適度回撥房價，這是當前最切實可行的辦法。與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現實，只要房價回撥到其購買力範圍之內，甚至是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。那種所謂“買漲不買跌”的市場心理其實只適合於投資者，而根本不適合消費者。經濟學家易憲容說，房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時，那麼住房購買者最為看重的問題是支付能力而不是信心。2008年曆次打折（如元宵節、五一、十一月“國十條”出臺後）帶來的成交放量，無不說明消費者買的恰恰就是“跌”——關鍵是有沒有回撥到位，回到消費者的購買力原點上來。

經濟學家、復旦大學教授尹伯成認為，既然中央經濟工作會議明確要求，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”，那麼，現在是回到購買力的原點上來觀照樓市問題的時候了。

“去存貨、保投資、帶就業、控風險”

上海社科院房地產研究中心研究員顧建發表示，政府“不託市”，是指政府不會動用行政手段維持高房價，但並不意味著否認房地產在國民經濟中的支柱產業地位，也不意味著對樓市放任不管；而是意味著，政府希望透過加大保障性住房投資建設以及促進普通商品房消費，來拉動內需和經濟增長。

他測算，今後3年內；全國將新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房；並完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程；平均每年投資達3000億元。這個規模相當於2007年全國房地產實際完成投資額萬億元的12％，全國固定資產投資總額的％，對於上下游鋼鐵、水泥等許多行業將直接創造新的需求。

而對於商品房市場而言，最能打破當下僵持局面的，應該是“價跌量升”。根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2008年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降％，這是全國70個大中城市房價3年多來首次下降。而截至11月末，全國商品房空置面積達億平方米，同比增長％，增幅比前10個月提高了個百分點。

業內人士指出，當前政府第一需要的是房地產投資帶動經濟增長及其所創造的就業崗位，其次才是來自房地產行業的稅收和土地出讓金。換句話說，對於政府而言，保持房地產高成交量比維持高房價更重要。只有以適度調低價格來換取交易量，房地產投資才能繼續下去，因為存貨是反作用於投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運轉下去的第一要素。如果天價地量，有價無市、銷售凍結，會倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來自房地產的稅收，連就業崗位也不能保證。

一言以蔽之，以房地產消費拉動內需的根本，就是增銷量、拉投資，帶動就業保大局。從這個角度，才能正確理解中央經濟工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用”，房地產業也才可能在新的“價－量”再平衡中贏來