第3部分

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8．現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？

9．你認為這個上漲趨勢會持續多久？

10．如果房子自己不住要出租，能否租得出去？

房子就是兒子

“獨二代”時代來臨，養兒防老的概念已不可靠。

我曾遇到過這麼一位老太太，她與先生早就打定主意，養老不靠兒子。“現在年輕人的工作壓力太大了，而越往後年輕人賺錢越困難，搞不好連買房子都有問題。”她更憂心，萬一壽命長，退休金又不夠花，怎麼辦？

年紀大的人要的不是一大筆錢，而是每個月穩定的現金收入。所以她決定，買兩套二手房，靠每月租金來彌補養老費用。

在華人圈，房產素有“啞巴兒子”的說法，其實“買房養子”也是可行策略。

財商小貼士

房產本身是一種非常重要的投資工具，且非常適合富裕人士進行投資。房產既是一種

消費品，　也是一種投資品。

買房投資，我素來不喜歡做“短線”，哪怕現在賣了個高價，從長線來說也只是個“山腰”。

而若是親子理財，更需作好10　～　15　年不拋售的準備，那麼租金的多寡就成為很重要的考量。

我的建議是：只投資那些能用房租抵消貸款利息的物業，或能最大程度用房租抵消貸款利息的物業。

假設你為孩子購買一套70　萬元的房產，首付30％，向銀行貸款49　萬元，貸款利率為（商貸利率打7　折計算），20　年下來，每月需還3　010　元，還款總額共萬元。

若你將此房出租，月收租金2　500　元，保守估計（每年扣除一個月租金當成房屋閒置、維修等成本），20　年後，光租金就可回收55　萬元，不僅平常的現金流量不成問題，所收的租金則可以拿來償還部分房貸本金，20　年後還擁有一套既保本又增值的房子，到時供孩子留學教育或成家之用。

低利率，讓房地產投資可行性更高，只要選對地點，你就可以用小本錢滾出大財富。

具體來說，親子理財，有兩種方式：

一是透過出售獲利，也就是所謂的“炒房”。對於以“炒房”（中短期投資）為目的的購房者而言，樓盤的升值潛力是放在第一位的。

需特別關注樓盤所在區域的市政規劃前景，特別是潛力地區的樓盤，政府部門的搬遷、規劃，地鐵的修建、學校的搬遷、公園的興建等，都可能造成房價的飛漲。投資者需“預先”佈局。

二是透過出租獲利。購買城區內有潛力的二手房，一方面可謀取租金收益，一方面可得到房價升值的平均收益。而這也是為寶寶理財的很好的策略。

親子理財，時間長達10　～　15　年，即便是新盤，10　～　15　年內也會成“二手房”。而從目前房齡與價格的走勢來看，房齡明顯呈邊際效用遞減。15　年左右的二手房價格往往只有新房價格的一半，而15　年與30　年房齡的“老公房”價格，卻相差不大。目前，北京、上海的郊區新房價格，幾乎與市中心的“老公房”價格相當，兩相比較，建議選擇市區的“老公房”。建議購買房齡15　年左右、6層以內的“老公房”，或能等待拆遷的額外收益。

目前郊區新盤由於配套措施不夠完備，在交房幾年內幾無“租賃”價值，而市區新盤，在2009　年這波房價上漲後，房屋租售比恐已降為2％　不到，市值200　萬元、租金3　000　元不到的房屋為數不少。相比之下，北京、上海市區“老公房”的租賃價值頗為不錯，由於市區小戶型房屋缺乏，市值70　萬元的“老公房”房租達到每月2　000　元的，如仔細“淘寶”，應能找到不少。而較高