第7部分

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斯托克頓開創了所謂“忍者”（NINJA）按揭的早期發展，也就是貸款給無收入、無工作、無資產的“三無”人員。這是那些身材健美、面板曬成古銅色的按揭銷售員與房產開發商沆瀣一氣的人間天堂。他們用大巴一車一車運來潛在客戶，數以百計的人為了逃避舊金山灣區難以置信的房價跑到東邊，在斯托克頓發現了希望和避難所：那裡一棟全新的四居室獨棟屋僅售23萬美元。

而且這些巧舌如簧的經紀人實際上是花錢讓你買房。“忍者”按揭貸款對大多數荷包緊張的家庭來說簡直就是個奇蹟，因為這項貸款經常比房子本身的價值還要多10％。你只需在提供100％按揭的檔案上簽字，把富餘的錢放進口袋裡，搬進去住就行了。斯托克頓的人口在2000年到2005年之間每年增長5000人。

對按揭銷售員來說，斯托克頓還有另一項附加“優勢”：全美最高的文盲率。在他們的客戶中，有半數甚至讀不懂按揭貸款合同，更別提理解其中奧妙了。曾有人對合同的某一部分專門提出質疑，指出這裡人為地把初始貸款利率調低到1％或2％，但是在不遠的將來就會增加5倍甚至10倍，這會使貸款人根本還不起按揭。那些有時玩得過火的“健美運動員”（意指按揭推銷員）將合同的這一部分稱為“誘餌”，這個詞會越來越頻繁地出現在那年春天華爾街的笑話詞典裡。

第五章航道上的奇蹟（2）

我應該指出，斯托克頓的笑話在雷曼大廈裡的任何一次會議上都是禁區，並且從未……再說一遍，是從未……在會上被講出來，而這些按揭部的傢伙們還帶著他們顯示虧損的月度資產負債表大搖大擺地走進會議室。因為他們早已找到完美的反駁說辭：“我們賺了這麼多錢是因為我們完全知道我們在做什麼，也是因為美國房產市場一直走高。不是有時、不是經常、而是一直走高。那麼，請你們做好自己的那一攤子事，把為公司掙大錢的活留給我們。”

麻煩的是，沒人真正瞭解斯托克頓，只知道斯托克頓的人口已經逼近29萬人，還有著一排排新建的房子。他們毀了蘆筍田造越來越多的房子，根據我從一份財經雜誌讀到的報道，每天都有幾噸重的精美宣傳冊塞進住戶們的郵箱，陰謀給那些沒有能力還按揭的人提供新按揭、再貸款或得到百萬美元上限信用卡的機會。華爾街現在的笑話是，斯托克頓是美國唯一一個你得專門提出申請才能不得到不貸款的城市。根據《華爾街日報》的報道，當這些貸款人申請啟用這些信用卡的時候，他們是借了另一筆貸款來償還已經無力償還的貸款。這是次貸的極樂世界，聞風而來的都是這等客戶。《福布斯》雜誌指出，當年在斯托克頓每10萬居民裡就有6750次犯罪。

我記得我讀了這篇文章，並且好奇有多少罪犯得到了這種按揭貸款，這些按揭始於雷曼而終於某個日本或冰島銀行的賬本上。沒有什麼證據能證明按揭收益會變糟或者房產價格會下跌，但是我的天呀，如果這一切真的發生，斯托克頓會被金融危機夷為平地。我猜想會有人和我持同樣的觀點，對這一切抱懷疑態度，但是要公開這麼說就顯得怪誕老土，更不用說會“政治不正確”了。

不管怎麼說，我的擔憂都有點杞人憂天，因為房產市場就是火爆不降。到2005年5月1日的12個月裡，美國全國房產價格漲幅已經超過了前一年的增長記錄，此刻的增長率是驚人的，並且還在一路攀升。而陽光地帶各州的漲幅都超過了30％。佛羅里達高達33％